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Im Zuge des Kaufs eines Anlageobjekts im Ausland, wurden wir seitens Inres, Herrn Bruno F., hervorragend beraten. Die Erreichbarkeit war zu jeder Tages- und Nachtzeit gegeben und der Informationsaustausch erfolgte fließend. Sehr empfehlenswert! mehr

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Dank der umfassenden Bereitstellung von Information im Internet, einer kurzfristig organisierten Besichtigungstour, der professionellen Unterstützung und der schnellstmöglichen Bereitstellung der erforderlichen Unterlagen...  mehr

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Perfekt organisierter Kauf und sehr gute Betreuung vor Ort. Innerhalb kurzer Zeit hatte Hr. Bruno F. alles notwendige organisiert und uns sehr transparent alle Schritte erklärt. mehr

Wir ermöglichen Ihnen ein unbeschwertes mediterranes Lebensgefühl und vielleicht sogar das große Glück. Und die Immobilie gibt es natürlich dazu!

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Immobilienerwerb in Italien

Kaufvorvertrag und notarieller Kaufvertrag

Zur Registrierung des Eigentumswechsels in den Grundbuchregistern ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages notwendig. Der Notar muss in seiner Urkunde bereits die italienische Steuernummer des Verkäufers und des Käufers angeben. Jeder Käufer, d.h. also auch der ausländische deutsche Käufer muss somit zeitlich vor dem Notarvertrag bei der örtlich zuständigen Finanzdirektion den erhalt einer persönlichen Steuernummer beantragen (das erledigen auf Wunsch natürlich wir, für Sie). Hierzu genügt die Ablichtung des Personalausweises und die Angabe der zukünftigen postalischen Anschrift in Italien.
 
Ein entscheidender Unterschied zwischen dem italienischen und dem deutschen Recht ist, dass in Italien vor dem notariellen Kaufvertrag regelmäßig schon ein privatschriftlicher Vorvertrag (compromesso) von Verkäufer und Käufer gefertigt wird.

Dieser bewirkt zwar nicht die öffentliche Dokumentation der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, welche dem notariellen Vertrag vorbehalten ist, ist aber bereits – anders als nach deutschem Recht – rechtlich bindend und wirksam für den Wechsel des Eigentums zu dem Grundstück. Dieser Vorvertrag wird von uns bei der Gemeinde offiziell registriert. Diese Registrierung verhindert einen weiteren Verkauf der Liegenschaft!

Nach dem deutschen Recht bewirkt erst die Einschreibung eines notariell beurkundeten Kaufvertrages im Grundbuch mit Auflassung den Eigentumsübergang.

1. Inhalt des Kaufvorvertrages

Beim privatschriftlichen Vorvertrag sollte der deutsche Käufer darauf achten, dass nachfolgende wesentliche Elemente enthalten sind:

  • persönliche Angaben zu den Vertragsparteien (Vor- und Nachname, Geburtsname, Geburtsdatum, Wohnanschrift)
  • konkrete Beschreibung der zu kaufenden Immobilie (postalische Adresse, Bebauungsbeschreibung)
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Zeitpunkt des nachzuholenden Notarvertrages
  • Anzahlungen
  • Datum der Besitzübergabe



2. Die Anzahlung (caparra)

In Italien ist es bei privatschriftlichen Kaufverträgen üblich, dass eine Anzahlung vom Käufer gezahlt wird. Sie beträgt in der Regel 10% bis 30% des vollen Kaufpreises. Sollte der Käufer den Vertrag brechen und den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er diese Anzahlung. Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe vom Verkäufer zurück verlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht (caparra confirmatoria). Die Maklercourtage wird mit den Unterschriften auf dem Vorvertrag zur Bezahlung fällig.

3. Der Kaufvertrag (atto di compravendita)

Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an der Immobilie an den Käufer über. Dies stellt einen entscheidenden Unterschied zum deutschen Recht dar. Der Kaufvertrag wird von einem Notar geschlossen. Der Notar wird sich, bevor er den Parteien den Vertrag vorlegt, zunächst selbst einen Überblick bei den jeweiligen Registern machen. Hierbei prüft er sowohl die Eigentumssituation an der Immobilie als auch die Situation eventuell bestehender Belastungen. Im wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages auch die des Kaufvertrages.

4. Die Eintragung (trascrizione)

Um den Eigentumswechsel auch nach außen sichtbar zu machen, ist die Registrierung bei den entsprechenden Registerämtern erforderlich. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer dasselbe Grundstück mehrmals verkauft. In Italien hat jedoch diese Eintragung in die Register nur deklaratorische Wirkung und keine konstitutive Wirkung wie in Deutschland, da das Eigentum ja bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrages übergegangen ist. Der Notar wird diese Umschreibung umgehend veranlassen (bei Unterlassung macht er sich schadenersatzpflichtig).

Nebenkosten des Immobilienerwerbes

Beim Immobilienerwerb und Finanzierung sollten Sie auch die landesspezifischen Kosten kalkulieren. Mit folgenden Kosten ist zu rechnen (einmalige Kosten beim Kauf - Richtwerte):

  • Kaufvertrag: ca. 10% des Katasterwertes (vgl. Verkehrswert=DEUTLICH unter dem Kaufpreis) bei Zweitwohnsitz,      ca. 4% bei Erstwohnsitz des  Katasterwertes (incl. Grunderwerbssteuer)
  • 10% IVA (MwSt) auf Objekte, die von einem Bauträger gekauft werden
  • Notarkosten von ca. € 3.500,- bis € 5.000,-
  • evtl. Kosten für Gutachten (bei Finanzierung): ca. € 500,- bis € 1.000,-
  • evtl. Kosten für Hypothekenurkunde: ca. 2% vom Hypothekenbetrag bei Zweitwohnsitz, 0,25% bei Erstwohnsitz
  • evtl. Kosten für eine beglaubigte Übersetzung des kaufvertrages ca. € 500,- bis € 600,-
  • Maklercourtage: 4% vom Kaufpreis, wenn nichts anders beim Objekt vermerkt ist