Immobilienkauf in Zypern – was ist zu beachten?

Verträge und Zahlungsmodalitäten

Wir bestätigen dem Kunden die Kaufpreise der Immobilien die er ausgewählt hat und weisen auf alle zusätzlich anfallenden Kosten hin. Nach der Besichtigung der verschiedenen Immobilien und nachdem der Kunde sich für eine konkrete Immobilie entschieden hat, wird er vom Bauträger aufgefordert eine Anzahlung von (1-2 % vom Kaufpreis-nicht-rückzahlbar) auf den Kaufpreis zu machen und den Vertrag mit dem Bauträger abzuschließen. Während dieser ganzen Prozedur stehen wir dem Kunden beratend zur Seite, können jegliche Fragen die aufkommen beantworten und helfen mit dem Bauträger Einigung über evtl. klärungsbedürftige Punkte zu erreichen.
Nachdem Kunde und Bauträger den Vertrag unterschrieben haben, wird die Immobilie automatisch vom Markt genommen und gilt als für den Kunden für 30 Tage reserviert. Nach diesen 30 Tagen wird die erste Zahlung von 30% des Kaufpreises fällig (minus die bereits gemachte Anzahlung). Zahlungen für Immobilien werden in Zypern normalerweise nach Baufortschritt gemacht (siehe Tabelle unten). Dieser Vorgang ist dann abgeschlossen wenn die letzte Zahlung bei Schlüsselübergabe gemacht wurde.

Zwei verschieden Zahlungspläne

Erlaubnis Immobilien in Zypern zu kaufen

Die Erlaubnis Immobilien in Zypern zu kaufen muss von dem Ministerrat der Republik Zypern schriftlich eingeholt werden. Dies gilt für alle Nicht-Zyprioten. Der Antrag kann erst nachdem der Vertrag geschlossen wurde eingereicht werden. Klauseln im Kaufvertrag, die bei Nichterteilung den Vertrag rückgängig machen sind für diejenigen möglich, die Bedenken haben, dass die Erlaubnis nicht erteilt wird. Prinzipiell handelt es sich um eine Pro Forma Angelegenheit und in der Regel wird die Erlaubnis immer problemlos an alle Bona Fide Antragsteller auch erteilt. In der Zwischenzeit darf der Käufer trotzdem seine Neuerworbene Immobilie ohne irgendwelche Einschränkungen in Empfang nehmen und sie bewohnen oder sie auch direkt wieder verkaufen.

Rechtsberatung

Jeder Kauf einer Immobilie bedarf einer guten Rechtsberatung im Vorfeld in jedem Land dieser Erde und deswegen empfehlen wir unseren Kunden immer einen Rechtsanwalt zu konsultieren, der Erfahrung mit Immobilienkäufen durch ausländische Kunden hat und sich in der bestimmten Region Zyperns wo sich die Immobilie befindet bestens auskennt. Wir sind in der Lage für generelle Fragen unsere In-house Anwältin, Frau Christou, zu konsultieren, bzw. bei Käufen außerhalb der Region Limassol renommierte Anwälte in den anderen Regionen Zyperns zu empfehlen. Für generelle Fragen steht Frau Christou unseren Kunden jederzeit kostenfrei zur Verfügung.
Der Rechtsanwalt führt normalerweise im Auftrag des Kunden verschiedene Überprüfungen im Katasteramt der jeweiligen Stadt durch, wo sich die Immobilie befindet und geht mit dem Kunden detailliert den Vertrag des Bauträgers durch. Ferner macht er den Antrag auf Erlaubnis Immobilien in Zypern kaufen zu dürfen und hinterlegt den Kaufvertrag im Namen des Kunden in das Katasteramt um seine rechte gegenüber dritten zu sichern. Diese Dienstleistung ist mit viel Aufwand für den Anwalt verbunden und ist für den Kunden kostenpflichtig. Prinzipiell sorgt der Anwalt durch den gesamten Kaufprozess hindurch dafür, dass die Interessen des Kunden unter Berücksichtigung der Rechtsprechung der Republik Zypern, bestmöglich geschützt und gewahrt werden.

Bankenwesen

Auch wenn es nicht erforderlich ist, dass der Käufer ein Bankkonto in Zypern von Anfang an unterhält, wird es trotzdem sehr hilfreich sein während der gesamten Kaufprozedur und besonders dann wenn er dann endgültig zum neuen Hausbesitzer wird. Zypern hat über Jahrzehnte hinweg seine Messlatte immer hochgestellt und ist konstant den modernsten Entwicklungen der Wirtschaft gefolgt. So entspricht auch Zyperns Bankensystem einer modernen und äußerst zuverlässigen Handhabung der finanziellen Angelegenheiten seiner Kunden und mit unserer Hilfe werden Kunden das eröffnen eines Kontos für sehr mühelos und unkompliziert halten.

Hypothekendarlehen

Die meisten Banken in Zypern sind autorisiert Hypotheken an Einheimische und Ausländer gleichermaßen anzubieten. Da wir ein ausgesprochen gutes Verhältnis mit den meisten namhaften Banken in Zypern haben, sind wir in der Lage oft die für den individuellen Kunden günstigste Finanzierungsform zu finden bzw. bessere Konditionen zu verhandeln.
Zu beachten sind folgende Parameter:

• Das Hypothekendarlehen kann in verschiedenen Währungen gewährt werden (z.B. EURO,USD, GBP, CHF, YEN...)
• Die maximale Darlehenszeit beträgt 30 Jahre
• 30% Eigenkapital auf die Gesamtsumme des Kaufvertrages
  Das Alter des Antragstellers darf nicht höher als 70 Jahre sein
• Die Gesamtdarlehenssumme kann bis zu 70% sein – in manchen Fällen können wir sogar 80% erreichen.
• Es gibt die Möglichkeit einer Zins- und Tilgungsfreien Zeit von 12- 24 Monaten mit anschließender Zinsfreiheit von weiteren 5 Jahren (interessant für Investoren)
• Das Darlehen wird entweder monatlich oder vierteljährlich zurückgeführt.

Erforderliche Unterlagen/Informationen für ein Hypothekendarlehen

1. Kundenprofil (Persönliche Daten, Beruf-Dauer des Beschäftigungsvertrages mit dem derzeitigen Arbeitgeber)
2. Kopien des Ausweises
3. Übersicht der persönlichen Schulden (falls zutreffend)
4. Eine Bankreferenz einer Bank mit der der Kunde ein Konto unterhält
5. Persönlich ausgefülltes Selbstauskunftsformular 
6. Einkommensnachweis entweder durch Lohnabrechnungen, Nachweis durch den Arbeitgeber, Steuerbescheid oder Bilanz.
7. Kaufvertrag
8. Kopien von Bankauszügen der letzten drei Monate
9. Kopien aller bisher für die Immobilie gesättigten Zahlungen
10. Kontoeröffnung bei der Bank

Aufenthaltserlaubnis (EU Bürger)

Alle EU-Bürger haben das Recht per EU-Vertrag auf den uneingeschränkten Aufenthalt in dem EU-Land Zypern. Es besteht allerdings wie in allen EU-Ländern eine Meldepflicht. Nach Prüfung der Meldung, erteilt die zypriotische Immigrationsbehörde die Aufenthaltserlaubnis (Yellow Slip).

Recht auf Eigentum für Ausländer in Zypern

Im vergleich zu vielen anderen Ländern ist der Kaufprozess einer Immobilie sehr einfach. Für Käufer deren Land nicht in der EU ist, gilt die Regel, dass diese nur eine Immobilie kaufen können auf einer Grundfläche von nicht mehr als 4014 m2. Für europäische Bürger wird diese Restriktion ab Mai 2009 aufgehoben. Mit anderen Worten jeder Ausländer kann in Zypern Eigentum erwerben und darüber unbegrenzt frei verfügen. Nicht EU-Bürger haben Restriktionen in der Menge und Größe der Immobilien. EU Bürger sind per EU-Vertrag völlig frei in Menge und Größe.

Im zypriotischen Recht verankerte Schutzklauseln für den Käufer

Das zypriotische Rechtssystem hat eine Reihe von Schutzklauseln vorgesehen um die Rechte des Käufers zu schützen, insbesondere wird das in dem so genannten rechtlichen Instrument der „Specific Performance“ dokumentiert. Dieses Schutzrecht für den Kunden wird dadurch aktiviert, dass der von Käufer und Verkäufer gemeinsam unterschrieben Kaufvertrag innerhalb von 60 Tagen nach Unterzeichnung beim Katasteramt zur Abstemplung eingereicht wird. Mit diesem Vorgang erhält der Käufer alle Schutzrechte als wenn er bereits den Title Deed (vgl. Grundbucheintrag in BRD) in der Hand hätte. Er kann spätestens ab diesem Zeitpunkt frei über seine Immobilie verfügen, sie verpfänden, verkaufen etc. Der Rechtsanwalt kümmert sich darum, dass die notwendige Papierarbeit korrekt erledigt wird.

Title Deed (vgl. Grundbucheintrag in BRD)

Die Übertragung von Eigentum vom Verkäufer zum Käufer wird durch eine einfache Prozedur beim Land Registry Office (Vgl. Katasteramt in BRD), entweder vom Käufer selbst oder einer von ihm notariell bevollmächtigten Person vollzogen. Die Übertragung selbst kann häufig mehrere Jahre dauern. Diese Tatsache beeinträchtigt jedoch nicht die Rechte des Käufers über die Immobilie frei zu verfügen also auch diese zu veräußern.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer wurde in Zypern zum 1. Januar 2000 abgeschafft.
Um unseren Kunden bei ihrer Entscheidungsfindung zu helfen empfehlen wir ein genaues Budget zu haben und sich nicht nur nach dem Kaufpreis zu richten. Ähnlich wie in Deutschland, Schweiz und Österreich braucht der Kunde auch ein Verständnis für die Nebenkosten so wie Steuern, Stempelgebühren, Anwaltskosten sowie die allgemeinen Lebenshaltungskosten in der Republik Zypern.

Beispiele für zusätzliche Kosten die beim Kauf anfallen können
Rechtsanwaltskosten

Diese liegen in der Regel bei 1% des Kaufpreises.

Übertragungskosten (Transfer Fees)

Eine Gebühr für die Übertragung von Verkäufer auf Käufer wird vom Land Registry (Vgl. Katasteramt in BRD) erhoben. Diese Gebühr ist zu dem Zeitpunkt fällig, wenn der Title Deed (vgl. Grundbucheintrag in BRD) vom Verkäufer auf den Namen des Käufers im Land Registry Office (Vgl. Katasteramt in BRD) umgeschrieben wird. Das kann wie gesagt häufig mehrere Jahre dauern und somit wird auch die Gebühr erst dann fällig. Das hat den Vorteil, dass diese Zahlung also in den häufigsten Fällen in die Zukunft verschoben wird. Die Grundlage ist jedoch immer der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis nicht der Wert der Immobilie bei der Übertragung!
Es ist die alleinige Pflicht des Käufers diese Übertragungsgebühr zu bezahlen. Die Gebühr berechnet sich nach der folgenden Tabelle:

Falls die Immobilie auf zwei Käufer z.B. Ehemann und Ehefrau übertragen wird, dann wird der Kaupreis in zwei gleiche Teile geteilt und sie können so die Gesamtgebühr erheblich vermindern. Jeder einzelne der beiden Käufer wird separat veranlagt und kann jeweils die ersten € 85,430 mit jeweils 3% besteuern.

Bei einem Beispiel von 200,000 Euro zahlt also

a) ein Käufer:
3% auf € 85.430,00 = € 2562,90
5% auf die weiteren € 85.430,00 = € 4271,50
Und dann
8% auf die verbleibenden € 29.140,00 = € 2331,20
Gesamt = € 9165,60

b) zwei Käufer
3% auf € 85.430,00 (Käufer A) = € 2562,90
3% auf € 85.430,00 (Käufer B) = € 2562,90
5% auf € 14.570,00 (Käufer A) = € 728.50
5% auf € 14.570,00 (Käufer B) = € 728.50
Gesamt = € 6582,80
In unserem Beispiel sparen die Käufer € 2582,80 !!!

Stempelgebühr

Bevor der Vertrag beim Land Registry Office (Vgl. Katasteramt in BRD) eingereicht werden kann, muss er vom Finanzamt abgestempelt werden, wobei eine Gebühr von 0.15% auf die ersten € 170,860 des Gesamtkaufpreises anfallen und darüber hinaus dann 0.2%.

Immovable Property Tax (Vgl. Grundsteuer in der BRD)

Die IPT wird auf Basis des Marktwerts der Immobilie zum 1. Januar 1980 berechnet und wird zum 1.Januar eines jeden Jahres fällig. Berechnung siehe Tabelle unten:

Mehrwertsteuer (VAT – Value Added Tax)

Seit 1.Mai 2004 (EU-Beitritt) wird Mehrwertsteuer auf Neugebaute Immobilien erhoben. Der Mehrwertsteuersatz liegt bei 15%.

Capital Gains Tax (Steuer auf Gewinn)

Beim Verkauf einer Immobilie wird die Capital Gains Tax mit 20% fällig. Sie berechnet sich aus Differenz von Verkaufspreis zu ursprünglichem Kaufpreis minus Inflation, Freibeträge und nachweisbare Renovierungskosten. Der Freibetrag pro Person beträgt €17.086,00 und € 85.430,00 bei Personen die mehr als 5 Jahre kontinuierlich (und mehr als 183 Tage pro Jahr) in dieser Immobilie selbst gewohnt haben.

Doppelbesteuerungsabkommen

Zypern hat mit allen deutschsprachigen Ländern ein bilaterales Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen und bietet zahlreiche steuerliche Vorteile bei privaten und juristischen Personen.