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Im Folgenden vermitteln wir Ihnen einen Überblick über die wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Bestimmungen, die bei einem Immobilienerwerb in Spanien zu beachten sind.
Sowohl unser Partner vor Ort und auch die mit uns zusammen arbeitenden Anwaltskanzleien können Ihnen bei den mit dem Grunderwerb verbundenen Formalitäten behilflich sein und stehen Ihnen auch nach der Abwicklung des Kaufgeschäftes jederzeit hilfreich zur Seite.
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Allgemeine Informationen
Gemäß der liberalisierten Gesetzgebung (Dekret 1042/1985) können Ausländer Immobilien für den privaten und geschäftlichen Gebrauch frei erwerben.
Die so genannten "Urbanizaciónes" sind Villen- oder Residenzzonen und liegen außerhalb der Ortszentren; im Falle von MARBELLA beidseits des Städtchens je ca. 12 km. Diese Urbanisationen müssen von der Gemeinde genehmigt sein.
Es bestehen immer Auflagen über Ausnutzung und Infrastruktur, für die der so genannte "Promotor de la Urbanización" verantwortlich ist: Strasse, Beleuchtung, Trottoirs, Kanalisation, Wasser- und Stromleitungen usw.
Hinzu kommen Vorschriften über Minimalparzelle, Bauvolumen, Abstand zu Nachbarhäusern usw.
Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung durch das zuständige Bauamt ist neben dem Bauantrag die Bauplanung eines von der Architektenkammer zugelassenen Architekten.
Die Baupläne sind von dem Architekten zunächst bei seiner Architektenkammer zur Genehmigung vorzulegen.
Diese Standesorganisation prüft Voraussetzungen und Art der Bebauung. Das Projekt ist anschließend gemeinsam
mit dem Bauantrag bei dem zuständigen Bauamt einzureichen.
 Auch in Spanien gibt es eine behördliche Bauabnahme, die in Form der Bewohnbarkeitsbescheinigung seitens des Bauamtes ausgestellt wird.
Grundlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung ist die Baufertigstellungs-
bescheinigung des Architekten. Die genannten Bescheinigungen sind
Grundlage der notariellen Beurkundung der Neubauerklärung. Die Eintragung
der notariellen Neubauerklärung in das zuständige Eigentumsregister bewirkt
die Aktualisierung des Grundbuchs.
Die Bau(gewährleistungs-)Garantie. Die Garantiezeit für Häuser und Wohnungen beträgt 1, 3 oder 10 Jahre, je nachdem, welche Bauteile betroffen sind: 1 Jahr für so genannte
ästhetische Mängel wie Gipsarbeiten, Verputz und Farbanstrich. 3 Jahre für Mängel an Installationen. 10 Jahre für Mängel an tragenden Bauteilen wie Fundament, tragende Balken und Wände. Die Garantie beginnt mit Abnahme des Bauwerks.
Die Sachmängelansprüche verjähren nach 2 Jahren, beginnend mit der Entstehung bzw. nachweisbaren Mitteilung der Baumängel. Bauträger, Bauunternehmer und Architekt sind gesetzlich verpflichtet, das Gewährleistungsrisiko durch den Abschluss von Versicherungen für Sachschäden zu gewährleisten. Zwischenzahlungen nach Bautenstand beim Kauf-
vertrag mit Bauverpflichtung sind nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft oder einen Versicherungsschein abzusichern. |
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Erwerbsnebenkosten
Bei dem Erwerb einer Immobilie in Spanien fallen folgende Nebenkosten an:
Mehrwertsteuer (IVA) bzw. Grunderwerbssteuer 7 bzw. 6 %.
Die Mehrwertsteuer (neue Objekte) schließt die Grunderwerbssteuer (gebrauchte Objekte) aus;
Bei neuen Objekten fällt zusätzlich die sog. Stempelsteuer in Höhe von 0,5 % an.
Bei Geschäftslokalen und Grundstücken beträgt die Mehrwertsteuer 16 %.
Für Notare und Eigentumsregister gibt es eine Gebührenordnung, die Gebühren in Abhängigkeit vom Wert vorschreibt.
Bei einem Kaufpreis von EUR 300.000 betragen die Notar- und Registerkosten ca. EUR 1.000,-.
Die Anwaltskosten bewegen sich in Abhängigkeit von dem Kaufpreis und dem Umfang der Tätigkeit bei ca. 1 %
des Kaufpreises. Alles in allem müssen Sie also mit ca. 8 bis 9 % Nebenkosten auf den Kaufpreis rechnen.
 Das Grundbuch nach mitteleuropäischer Auffassung gibt es in Spanien nicht.
Es nennt sich "Registro de la propiedad", also einfach "Eigentumsregister".
Die Eintragung einer Immobilie ist nicht obligatorisch. An der Costa del Sol und besonders in MARBELLA ist die Grundbuchsituation dank der vielen Investitionen jedoch den mitteleuropäischen Verhältnissen angepasst worden, und somit ist es in unserem Immobilienalltag unvorstellbar, ein nicht im Grundbuch eingetragenes Objekt zu bearbeiten.
Die Eintragung ins Eigentumsregister geht über die notarielle Beurkundung des Verkaufsgeschäfts. Käufer und Verkäufer schließen bei Einigung vorerst einen Options- oder privatwirtschaftlichen Vertrag ab, der bereits verbindlich ist. Im Normalfall wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung bzw. Option von ca. 10 % geleistet.
Bei Zahlung der Restsumme gehen Käufer und Verkäufer oder deren bevollmächtigte Vertreter zum Notar und unterzeichnen die "Escritura" (notarielle Besitzurkunde). Danach stellt das Notariat die "Copia simple de la escritura" aus. Der eigentliche Notarvertrag, die "Copia autorizada", geht über Umwege (Finanzamt, Gemeinde) zum Grundbuchregister zur definitiven Eintragung.
Für die Möblierung Ihres Hauses bzw. Wohnung begleiten wir Sie gerne zu verschiedenen Möbelhäusern,
die zum Teil vorteilhafte Preise anbieten.
Die Grundsteuer und die Müllabfuhr sind jährlich bzw. halbjährlich zu bezahlen. Ein Bankauftrag zu deren Zahlung erleichtert Ihnen die Abwicklung.
Alle Ausländer und Spanier, Resident oder Nicht-Resident, physische oder juristische Person, brauchen für die Abwicklung von Immobilien- oder Geldgeschäften in Spanien eine Ausländer- bzw. Steuernummer (N.I.E./N.I.F.),
bei deren Beantragung wir Ihnen gerne behilflich sind.
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