| Immobilienerwerb in Italien |
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| Kaufvorvertrag und notarieller Kaufvertrag Zur Registrierung des Eigentumswechsels in den Grundbuchregistern ist der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages notwendig. Der Notar muss in seiner Urkunde bereits die italienische Steuernummer des Verkäufers und des Käufers angeben. Jeder Käufer, d.h. also auch der ausländische deutsche Käufer muss somit zeitlich vor dem Notarvertrag bei der örtlich zuständigen Finanzdirektion den erhalt einer persönlichen Steuernummer beantragen (das erledigen auf Wunsch natürlich wir, für Sie). Hierzu genügt die Ablichtung des Personalausweises und die Angabe der zukünftigen postalischen Anschrift in Italien. |
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Ein entscheidender Unterschied zwischen dem italienischen und dem deutschen Recht ist, dass in Italien vor dem notariellen Kaufvertrag regelmäßig schon ein privatschriftlicher Vorvertrag (compromesso) von Verkäufer und Käufer gefertigt wird.
Dieser bewirkt zwar nicht die öffentliche Dokumentation der Eigentumsumschreibung im Grundbuch , welche dem notariellen Vertrag vorbehalten ist, ist aber bereits – anders als nach deutschem Recht – rechtlich bindend und wirksam für den Wechsel des Eigentums zu dem Grundstück. Dieser Vorvertrag wird von uns bei der Gemeinde offiziell registriert. Diese Registrierung verhindert einen weiteren Verkauf der Liegenschaft!!
Nach dem deutschen Recht bewirkt erst die Einschreibung eines notariell beurkundeten Kaufvertrages im Grundbuch mit Auflassung den Eigentumsübergang.
| 1. Inhalt des Kaufvorvertrages Beim privatschriftlichen Vorvertrag sollte der deutsche Käufer darauf achten, dass nachfolgende wesentliche Elemente enthalten sind:
In Italien ist es bei privatschriftlichen Kaufverträgen üblich, dass eine Anzahlung vom Käufer gezahlt wird. Sie beträgt in der Regel 10% bis 30% des vollen Kaufpreises. Sollte der Käufer den Vertrag brechen und den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er diese Anzahlung. Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe vom Verkäufer zurück verlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht (caparra confirmatoria). Die Maklercourtage wird mit den Unterschriften auf dem Vorvertrag zur Bezahlung fällig. |
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3. Der Kaufvertrag (atto di compravendita) Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages geht das Eigentum an der Immobilie an den Käufer über. Dies stellt einen entscheidenden Unterschied zum deutschen Recht dar. Der Kaufvertrag wird von einem Notar geschlossen. Der Notar wird sich, bevor er den Parteien den Vertrag vorlegt, zunächst selbst einen Überblick bei den jeweiligen Registern machen. Hierbei prüft er sowohl die Eigentumssituation an der Immobilie als auch die Situation eventuell bestehender Belastungen. Im wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages auch die des Kaufvertrages. 4. Die Eintragung (trascrizione) Um den Eigentumswechsel auch nach außen sichtbar zu machen, ist die Registrierung bei den entsprechenden Registerämtern erforderlich. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer dasselbe Grundstück mehrmals verkauft. In Italien hat jedoch diese Eintragung in die Register nur deklaratorische Wirkung und keine konstitutive Wirkung wie in Deutschland, da das Eigentum ja bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrages übergegangen ist. Der Notar wird diese Umschreibung umgehend veranlassen (bei Unterlassung macht er sich schadenersatzpflichtig). |
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Nebenkosten des Immobilienerwerbes Beim Immobilienerwerb und Finanzierung sollten Sie auch die landesspezifischen Kosten kalkulieren. Mit folgenden Kosten ist zu rechnen (einmalige Kosten beim Kauf - Richtwerte):
_____________________________________________________________________________________________________ Januar 2012 - Sparpaket “Salva Italia” Da das im Dezember 2011 verabschiedete Sparpaket “Salva Italia” unter Anderem auch Immobilienbesitzer und -Käufer betrifft, finden Sie hier einen kurzen Überblick über die ab sofort gültigen Neuerungen: - im Laufe 2012 ??....Aufwertung des Katasterwertes aller Immobilien um bis zu 60%. Laufend Steuern (vgl. Grundsteuer in Deutschland): - Einführung der neuen Immobiliensteuer „IMU“ (Imposta Municipale Unica) und infolgedessen Wiedereinführung der Grundsteuer auf Immobilien mit Erstwohnsitz (0,4%) Anhebung der Grundsteuer auf Immobilien mit Zweitwohnsitz (0,76%) Einführung der Grundsteuer für landwirtschaftliche Grundstücke Als Bemessungsgrundlage dient stets der Katasterwert der Immobilie. - Steuererhöhung für den Zweitwohnsitz ab Januar 2012 Zum 1. Januar 2012 wird die seit dem Jahre 2008 ausgesetzte Grundsteuer (damals ICI – Imposta comunale sugli immobili) auf den Erstwohnsitz wieder eingeführt und für Immobilien welche als Zweitwohnsitz registriert sind, erhöht. Die IMU (imposta municipale), wie sich die Grundsteuer neuerdings nennt, muss wie gewohnt jährlich von den Immobilienbesitzern abgeführt werden. Dies kann entweder in einer Rate zum 16. Juni oder aber in zwei Raten zu je 50% zum 16. Juni und zum 16. Dezember geschehen. Der Steuersatz bleibt unverändert bei 0,4% auf Immobilien mit Erstwohnsitz und bei 0,76% bei Immobilien mit Zweitwohnsitz (der Steuersatz kann dabei von jeder Gemeinde individuell um bis zu 0,2% für den Erstwohnsitz und um bis zu 0,3% für den Zweitwohnsitz nach oben oder unten korrigiert werden). Bemessungsgrundlage der IMU ist auch weiterhin der Katasterertrag der Immobilie (zu finden auf dem Kaufvertrag oder aber beim Bauamt der zuständigen Gemeinde). Dieser wird jetzt jedoch um einen Aufwertungsfaktor von 5% und einen Multiplikator zur Angleichung von 160 (vorher 100!) korrigiert. Bei Immobilien welche als Erstwohnsitz genutzt werden sind 200 Euro des Endbetrages steuerlich absetzbar, genauso wie weitere 50 Euro für jedes gemeldete Familienmitglied unter 26 Jahren (bis zu max. 400 Euro). Rechenbeispiel: Katasterwert x 1,05 (Aufwertungsfaktor von 5%) Ergebnis x 160 (Angleichungsmultiplikator) Ergebnis / 100 Ergebnis x Steuersatz (z.B. 0,4% oder 0,76%) Ergebnis = zu zahlende Grundsteuer _____________________________________________________________________________________________________ Eintragungspflicht in das Kataster für landwirtschaftliche Gebäude bis 31.03.2012 („Fabbricati rurali“ – Ruinen rund um den Gardasee fallen oft in diese Kategorie) . Verlängerung der Abschreibungsmöglichkeit von 55% für Umbaumaßnahmen an Immobilien zur Senkung des Energieverbrauches („Ecobonus“) bis 31.12.2012 und Etablierung der Abschreibungsmöglichkeit diverser Baumaßnahmen an Immobilien von 36% als dauerhaften Bonus. Die Bauförderung, welche eine Abschreibungsmöglichkeit von 36% auf diverse Umbauarbeiten an Immobilien vorsieht und eigentlich zum 31.12.2012 hätte enden sollen, wurde nun als dauerhafter Bonus etabliert. Der "Ecobonus" - eine Abschreibungsmöglichkeit von 55% für Umbaumaßnahmen an Immobilien zur Senkung des Energieverbrauches – wurde innerhalb Montis Rettungsplan „Salva Italia“ dagegen um ein weiteres Jahr verlängert und kann somit noch bis 31.12.2012 in Anspruch genommen werden. Ab sofort fällt auch der Austausch von traditionellen Boilern durch moderne Wärmepumpen zur Warmwassergewinnung unter diese Regelung. Ab dem Jahr 2013 sind dann auch die Umbaumaßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches nur noch zu 36% abzugsfähig. - Mehrwert- und Einkommenssteuer Anhebung der Mehrwertsteuer um weitere 2 Prozentpunkte auf 23% bzw. 12% (für Immobilienkauf von einem Bauträger) (ab dem 01.10.2012). Anhebung der letzten beiden Klassen der Einkommenssteuer um 2 Prozentpunkte auf 43% bzw. 45% (ab einem Bruttoeinkommen von 55.000 bzw. 75.000 Euro - dies betrifft Sie natürlich nur, insofern Sie Ihren Erstwohnsitz in Italien gemeldet haben). - Luxusgüter Neue KfZ Steuer „SuperBollo“ auf Autos mit mehr als 185 kW (20 Euro pro kW - auch diese Steuer betrifft nur Autos mit italienischem Kennzeichen). - Diverse Steuern auf Luxusgüter wie z.B Boote über 10 Meter, Privatflugzeuge, … |